리치고 2.0으로 보는 사천시 부동산 데이터 분석

자주 쓰는 리치고가 버전 2.0으로 업데이트됐다. 모바일과 PC버전이 거의 동일하게 사용할 수 있게 된 점과 커뮤니티와 질적 평가 부분이 조금 더 개선됐다. 메인 메뉴에 부동산 뉴스와 우리 동네 이야기가 전면에 배치돼 부동산 종합 플랫폼으로 도약하려는 의지가 엿보인다. 이전 버전과 비교하기 위해 지역 분석을 중심으로 사용해 본다. 선택한 지역은 사천이다. 사촌이 사천으로 이동하게 되어 집을 사야 할지 고민 중이라 조언을 주려고 지역에 대한 파악을 해보려고 한다.2016년부터 2018년 사이 최고치를 기록했고 2020년까지 하락세가 이어졌다. 그러나 전국적으로 부동산 화장이 있고 경상남도에 1급지였던 창원이 오르고 진주가 오르는 상황에서 사천도 그대로 있을 수 없거나 조금씩 오르기 시작하고 있다. 완만하게 ATH로 향하고 있는 중이다. 지난 1년간 진주가 18.5% 오를 때 사천도 그에 맞춰 15% 올랐다. 평당 가격은 499만원으로 아직 꽤 싼 수준이다.사천의 인구는 11만 명에 이르며 점차 감소하고 있다. 다만 가구 수는 늘고 있다. 지방 아파트값은 입주물량에 거의 직격탄을 맞는다. 한정된 인구로 대규모 입주물량을 수용하기가 쉽지 않아 가격 하락이 이어졌다. 아직 미분양이 남아 있지만 점차 줄고 있다. 향후 3년간 입주물량인 1800가구 정도밖에 안 된다는 점은 하방을 지지하는 요소가 될 것이다.부동산 가격 하향을 지지하는 또 다른 요소인 전세가율은 거의 역대급 수준이다. 정점이었던 2018년에도 평균 전세가율은 74에 불과했지만 현재 83.5%에 달한다. 이렇게까지 저평가된 시점은 지난 10년간 없었다. 전세 갭 투자를 노리는 투자 수요가 있을 수 있고 실거주 측면에서도 매우 저렴하게 지낼 수 있다는 얘기다.사천시는 사천읍과 삼천포로 구분하여 보아야 한다. 사천과 삼천포는 같은 지역이지만 생활권이 상당히 구분되어 있다. 진주와 가까운 사천읍 쪽으로 발전 가능성이 높고 실제 일자리도 많다. 가격으로 보면 삼천포 예미지가 대장이지만 사천읍만 보면 사천 KCC 스위첸이다. 대장 아파트조차 전세가율이 86%다.그래프를 보면 미분양이 갈수록 해소되고 있다는 점은 긍정적이다.다만 아직 확정되지 않은 사천 선인지구 공공주택 가구 수가 조금 불안 요소다. 계획상 올해 착공해 2025년 완공을 목표로 한다는 것이다. 약 4700가구의 대단지 택지가 개발되면 사천시 자체 수요로 물량을 수용할 수 있을지 의문이긴 하다. 동금동 E편한세상은 삼천포 지역이어서 사천읍 수요와는 거리가 있다.사천 선인지구 공공주택사업 보상 착수 지주대책위 반발 LH 감정평가 결과 4일 보상 시작 www.ohmynews.com사천 선인지구 공공주택사업 보상 착수 지주대책위 반발 LH 감정평가 결과 4일 보상 시작 www.ohmynews.com인구 수가 지속적으로 감소하고 있지만 일자리가 상대적으로 늘어난 것은 긍정적인 요소다.진주에서 이사오는 사람이 대다수를 차지하지 않는다. 한국항공우주산업(KAI)이 사천 경제를 떠받치고 있다.미래 대장 아파트가 될 가능성이 높은 아파트는 사천 삼정그린코어포레스트다. 1295가구의 대단지에 2023년 9월 입주 예정이다.평당 공급을 보면 천만원에 가깝다.현재 사천의 평당 가격이 두 배다. 인구 10만에 평당 천만원짜리 아파트가 비싼 것일까?현재 대장아파트 쓰촨kcc, 스위첸은 2.7억원이다. 2019년 입주한 지 2년밖에 안 된 아파트다. 입지나 가구 수는 삼정그린코어와 비슷하다.리치고가 자랑하는 ai 가격 예측으로 보면 2년 뒤 3.2억 정도를 예상하고 있다. 삼정그린코어 포레스트 분양 시점에는 스위첸이 평당 1천만원이 될 것으로 보는 셈이다. 그러면 2년 더 새로 지은 삼정그린코어가 이보다 싸지는 않을 것이다. 사천의 저평가 정도를 10만 인구의 다른 지역과 비교해 본다.사천과 거의 인접한 통영은 인구가 2만 정도 많다. 대장단지 대부분이 평당 1천만원을 넘는다.같은 경남지역 밀양만 봐도 최근 신축으로 오른 대장아파트는 평당 가격 1천만원이 넘는다. 밀양은 사천보다 인구도 적다.충남 논산은 사천보다 조금 인구가 많다. 입주 4년차인 논산힐스테이트자이는 평당 1.3천이다.경북 영주시가 사천과 비슷하다. 다만 이곳도 대장단지 아파트의 평당 가격은 사천보다 높다. 평당 1천만원에 육박한다.전북 정읍의 경우도 대장단지는 평당 1.1천 개가 넘는다.사천그린코어포레스트는 현재 분양권 프리미엄이 거의 없다. 비규제지역이라 전매제한도 없고 중도금도 무이자다. 네이버 부동산 호가를 보면 대형 평수조차 피가 1천 정도에 불과하다. 이 아파트가 2년 뒤 분양가 그대로 평당 1천만원에서 하나도 오르지 않는다고 가정하는 것이 타당할까? 서울과 수도권 아파트값이 떨어진다는 소식이 들린다. 그러나 여전히 지방의 저평가된 곳은 아직 상승 여지가 남아 있다. 인구 10만 도시라고 해도 사는 사람은 살아야 하고 돈 있는 사람은 이왕이면 더 좋은 곳에 살고 싶다고 생각한다. 연봉 수준에 걸맞은 주택 수요가 어느 정도는 있다는 얘기다. 실거주를 생각한다면 신축 아파트가 더 만족도 높고 분양권 자체의 투자만으로도 고려할 수 있을 것 같다.